שיפוץ בניין הוא עסק מורכב. לא רק בגלל אפשרויות הבניה השונות הקיימות והפעולות הנדרשות כדי להוציא אותם לפועל אלא בשל העובדה שמדובר לעיתים על יחסים בינאישיים בינות הדיירים. כן, גם בעולם של שיפוץ הבניינים אנחנו תלויים בשכנים שלנו ומכיוון שלכל שכן ושכן יש אינטרסים משלו, מחשבות משלו או סיבות, צודקות או לא, הוא יכול לנסות ולסרב לשיפוץ הבניין.
לכן חשוב כל כך להשיג בעת שיפוץ בניין הסכמת דיירים. השתתפות של דיירים בתהליך השיפוץ או סירובם לכך, יכולים לפעול לשני הכיוונים: בצד החיובי השתתפות מרובה יותר של הדיירים תביא להוזלה בעלויות עבור כלל המשתתפים. מנגד, סירוב של הדיירים – יכול לתקוע גם פרויקטים גדולים ולשלוח אותנו לדיונים משפטיים ארוכים ומתישים. לכן כל הנושא של שיפוץ בניין בניין משותף ורוב נדרש – הוא חשוב מעין כמותו.
הצורך בהסכמת הדיירים
כאשר אנחנו דנים בתהליך שיפוץ בניין רוב נדרש, הרי שיש לבצע חילוק בין סוגי המקורות או המניעים לשיפוץ. באופן עקרוני, בהנהלות השוטפת של אחזקת ותחזוקת הבניין, ועד הבית הנבחר אינו זקוק להסכמת הדיירים. יתרה מכך, על ועד הבית מוטלת החובה לדאוג שהבית תקין, בטוח, ושכל הרכוש המשותף נשמר ושמור. כאשר מדובר על בעיה בטיחותית שעולה וצפה או כאשר מדובר על משהו מהותי שעלול לגרום נזק – אין צורך בכלל לבקש רשות מבעלי הדירות.
הדוגמא הקלאסית לכך היא של איטום מחדש של הגג עקב דליפות מים וחילחול שלהם אל תוך המבנה. במקרה זה, בשלבים הראשונים, כלל בעלי הדירות לא ירגישו בשום פגיעה. כרגע, כתמי הרטיבות מופיעים רק אצל הדייר בקומה העליונה ביותר. ועדיין, על פי חוק, הועד מחויב לטפל בזה, גם אם שאר הדיירים אומרים שאין להם קשר לנושא ולכן לא צריכים תיקון וגם אם העלויות גבוהות מאוד.
שיפוץ מול חיזוק מול ייפוי
לכן כאשר אנחנו נגשים למהלך של שיפוץ כלשהו ואנחנו רוצים לברר לגבי שיפוץ בניין הסכמת הדיירים, נצטרך לבדוק ממה נובע השיפוץ. אם מדובר במניעת נזק או בצורך בטיחותי – הרי שאין צורך בהסכמת הרוב. אם מדובר בתיקון ליקויים, כמו למשל בטון שמתפורר וכד' וההוצאה צפויה להיות כבדה, הרי שנצטרך רוב של למעלה מ-51%. במקרה של שיפוץ שעיקרו הוא שיפוץ אסתטי, כזה שנכון לעשות אותו בשביל שיפור האיכות החיים, אך הוא אינו קריטי ברמה הבטיחותית או מצב של שמירה על הקיים – שיפוץ בניין רוב נדרש בהקשר זה יהיה מעל 75%.
בעת קבלת החלטה על שיפוץ בניין הסכמת דיירים כפי שנדרש, הרי שכלל דיירי הבניין יצטרכו לשאת בעלויות השונות. גם הדיירים הסרבנים מוכרחים לשלם, למרות שסירבו, שכן בסופו של דבר גם הם ייהנו מהרווח של השיפוץ, בדמות העלייה ברמת החיים ועליית שווי הערך של הדירה, שיגיע בעקבות השיפוץ. במידה ועבור שיפוץ בניין רוב נדרש שכבר הושג, לא ניתן לעכב את הפרויקט מבחינה חוקית על ידי הדיירים ויתרה מכך, גם אם דייר מסרב לשלם, ניתן להתחיל את הפרויקט ועל פי פסיקות קודמות של בית המשפט הא יחויב בהמשך.
להתמודד עם המורכבות
לעיתים יהיו שיפוצים בהיקפים שונים. משיפוץ אסתטי פשוט – למשל של סידור הגינה ועד שיפוץ משמעותי יותר כמו צביעת הבית או הוספת ממ"דים. במקרים אלו שיפוץ בניין רוב נדרש המשתנה לגבי כל החלטה ולא תמיד ניתן למצוא לכך מענה באמצעות חוק או תקנה כזו או אחרת. כך למשל אם החלטנו כי יש צורך לעבות את מודי התמיה בכניסה או להחליף את אריחי החיפוי בחזית שהחלו נופלים ומסכנים את העוברים בסביבה – כולם יהיו מחויבים בכך על פי רוב של 50% ומעלה. אבל אם במהלך שיקום וחיזוק זה, נרצה גם להחליף את סביבת האינטרקום לחדישה יותר- נצטרך להשיג רוב גדול יותר ולא נוכל להשתמש אוטומטית ברוב הקודם.
לכן, הדרך הטובה ביותר היא להגיע להסכמה רחבה בכל נושא שקשור לשיפוץ. שיפוץ בניין הסכמת דיירים מלאה יביא לתהליך הרבה יותר נעים וקל ואווירה טובה יותר בבניין אבל גם יסייע להשיג מחירים טובים יותר מהקבלן (אם הדבר תלוי בהוספת עבודה והגדלת היקפה, הקבלן יכול להיות נוח יותר במחיר, בשל הרצון לעשות פרויקטים גדולים יותר) וכן לחלוק בהוצאות משותפות.
https://www.youtube.com/watch?v=xrf2t1fJMHY&pp=ygUt16nXmdek15XXpSDXkdeg15nXmdefINeU16HXm9ee16og15PXmdeZ16jXmded
עם חברת שיפוץ מקצועית
שיפוץ בניין רוב נדרש הוא כאמור דבר מורכב. נציין כי כדאי באופן כללי ותמיד יהיה חכם ללוות את כל תהליך הבניה והשיפוץ באמצעות חברה המתמחה בנושא חידוש ושיפוץ בניינים. חברה כזו תסייע לכם בהתנהלות מול כל הרשויות השונות בדרך להשגת ההיתרים והיא יכולה לסייע גם בכל הסוגיות הסמי – משפטיות בכל הקשור לחלק של שיפוץ בניין הסכמת דיירים. עוד דרך חכמה לפתור את הסוגייה היא באמצעות הסברה. גם האדם הקשה ביותר יתקשה למצוא צידוק לסירוב והתנגדות לשיפוץ אם הוא יבין איזו טובה ורווח יצמחו לו מכך. לא צריך חוק או תקנה רשמיים כדי לשכנע אדם, שהשקעה של עשרות אלפי שקלים בודדים תניב לו רווח של מאות אלפי שקלים. וכל זאת רק באמצעות עליית ערך הדירה. על פי מומחי נדל"ן, שיפוץ וחידוש בניין ישן, מביאה לעליית ערך של בין 15 עד 20 אחוז לדירה.
שיפוץ בניין הסכמת הדיירים יכול להיות קל יותר גם סביב נושאים של שיפוץ הנוגעים בביטחון האישי או בשיפור דרמטי של איכות החיים. שלוש הדוגמאות הקלאסיות לכך הם הוספת ממ"ד שמאפשרת הגנה טובה יותר, הוספת מעלית, המאפשרת נוחות רבה יותר וכן הוספת מרפסת תלויה המגדילה את שטח הדירה. במקרים כאלו, יתכן ונשיג שיפוץ בניין רוב נדרש בקלות רבה יותר אך גם זה אינו מובטח כלל וכלל.
