השאלה על עלות שיפוץ בניין משותף היא שאלה שמופנית רבות למומחים שלנו, כל הזמן. אין זה דבר מוזר, שכן ישראל התברכה במאות אלפי בניינים משותפים, כאשר ההערכה היא שלמעלה מ-60 אחוז מהם הם בניינים ישנים, כאלו שנבנו לפני אמצע שנות ה-80 וסביר להניח שמצבם הפיזי והאסתטי אינו שפיר, כך שבהחלט שיפוץ שלהם הוא במקום ונדרש. הסיבה הנוספת מדוע שאלות על עלות שיפוץ בניין משותף מגיעות למומחים שלנו, היא רצונם של אותם דיירי הבניינים הללו לחזק, לשדרג ולשפץ את הבניינים הללו – מרצונם החופשי. התחום עצמו נקרא חידוש ושיקום מבנים והוא מגיע כצורך מכמה סיבות.
סיבות שיקום ושיפוץ בניינים
הסיבה הראשונה ואולי המהותית ביותר הנוגעת לשיפוץ בניינים נוגעת לעניין הבטיחותי. בניין ישן יכול להיות במצב פיזי לא טוב. וכשאנחנו אומרים "מצב פיזי" אנחנו לא מדברים על קילוף קטן בקיר אלא על נזקים אמיתיים ומשמעותיים שנגרמו לבניין מסיבות שונות ועלולות לפגוע ביציבותו של הבניין. הפגיעות יכולות להיות כתוצאה מפגעי הזמן, בלאי טבעי של החומר, נזקי מים, רטיבות ולחות וכן נזקי מזג אוויר ואפילו פגיעות פיזיות או תנודות וחללים שנוצרו בקרקע. כל אלו יכולים להביא לפגיעה בשלד המבנה- הקונסטרוקציה המחזיקה את כלל הבניין, ערעור היסודות, התפוררות חלקים קריטיים או פגיעה בהם, למשל באמצעות חלודה וקורוזיה בברזל וכד'.
בין אם המצב קריטי ומחייב התערבות דחופה ובין אם אנחנו עוד לא שם אבל רוצים להימנע מנזקים גדולים יותר בהמשך, הרי שיהיה נכון לבצע שיקום וחיזוק למבנה ועל הדרך גם לשדרג אותו. כמובן שכאשר אנו עוסקים בשאלת על מחיר לשיפוץ בניין משותף, ישנם כמה דרגות להוצאה. מחיר שיקום של תחומי יסוד, שונה מחידוש של צבע חיצוני. אולם כאמור, יש המנצלים את המצב בו הם נדרשו לבצע שיפוץ הכרחי כדי לערוך שדרוג משמעותי של כל הצד האסתטי בבניין.
עלות שיפוץ בניין משותף מטעמי נראות
החשיבות של שיפוץ אסתטי גם היא רבה. כאשר אנחנו גרים בבניין בעל מראה ישן ומוזנח ובלתי מזמין, יש השפעה לא נעימה על הדיירים עצמם. לאף אחד לא נעים לגור בבית לא יפה או מוזנח. לא רק לדיירים עצמם אלא לאנשים שאולי ירצו לבוא לגור בו בעתיד, משמע לרכוש דירה בבניין. כאשר אנחנו מדברים על עלות שיפוץ לבניין משותף אנחנו חייבים להסתכל לטווח רחוק. אומנם נכון שעלות שיפוץ כוללת של בניין יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים למשפחה אבל צריך לזכור גם את הרווח שינבע מכך.
על פי הערכות של מומחי נדל"ן, שיקום ושדרוג בניין, מביא לעליית ערך של בערך 15 אחוז מערך הדירה. אם משדרגים את הבניין גם באמצעות הוספת מרפסות תלויות או אפילו בניית ממ"ד או הוספת מעלית, הרי שערך הדירה יקפוץ עוד יותר, אפילו עד 25% מערכה המקורי. מדובר במאות אלפי שקלים (במידה ודירה שווה 2.5 מיליון ₪, העלייה תהיה למעלה מחצי מיליון ₪) שמהווים זינוק במחיר ולכן עלות שיפוץ בניין משותף הופכת להוצאה כלכלית ומשתלמת מאוד.
החלטה על סמך עלות שיפוץ לבניין משותף
ההחלטה על שדרוג ושיפוץ הבניין חייבת להתקבל ידי הדיירים עצמם, באמצעות ישיבות דיירים מסודרות ותקנון הבניין. למעט במקרים של בניינים ישנים ומוזנחים, שמעבר למפגע האסתטי יש משמעות בטיחותית בשל הליקויים שהתגלו ודורשים שיקום. במצב כזה, הועד יכול לקל החלטה בעצמו וגם דייר אחד יכול לכפות שיפוץ. לעיתים גם הרשות המקומית, באמצעות המהנדסים שלה יכולה להוציא לבניין "צו מבנה מסוכן" ולדרוש את קיום השיקום והחיזוק של המבנה. במקרים כאלו לרוב השיפוץ ייכנס תחת פרויקט התחדשות עירונית – תמ"א 38 ואז עלות שיפוץ בניין משותף לא תיפול בכלל על הדיירים אלא על היזם, שישופה לבסוף על ידי הוספת דירות אותן יוכל למכור.
קבלת החלטה משותפת על שיפוץ בניין אינה דבר פשוט, והיא חייבת להתקבל על פי לפחות 75% מהדיירים (למעט מקרים מיוחדים בהם יש צורך מהותי יותר שאז אחוז ההסכמה יעמוד על 50% ומעלה). ברוב המקרים הסיבות העיקריות לסירוב של דיירים לשיפוץ הוא סביב נושא עלות שיפוץ לבניין משותף. לא לכולם יש את היכולת להשתתף או שהמחלוקת היא על היקף השדרוג. במקרה כזה הכי נכון להסביר למתנגדים את הרווח הכלכלי העצום שייווצר להם כתוצאה מהשיפוץ, שלידו עלות שיפוץ בניין משותף, שכנראה מאוד מעיקה עלינו כעת -תראה מגוחכת. בנוסף, חשוב להסביר למתנגדים כי בסופו של דבר, אם הרוב יכריע בעד השיפוץ, הם לא יוכלו לעצור את הפרויקט בנסיבות משפטיות והם גם לא יוכלו להימנע מלשלם את חלקם, למרות שהתנגדו בהצבעה וזאת על פי החלטות בית משפט ותקדימי עבר.
מקרים מיוחדים
לפעמים, עלות שיפוץ בניין משותף יכולה לכלול גם שיפוץ שלא הוסכם או נצרך ולכן הוא לא מחייב את הכלל. דוגמאות לכך יכולות להיות משני הכיוונים. אם החלטנו על צביעה מחדש של החזית, הרי שאם נרצה לעשות חיפוי מיוחד ומאוד יקר, יכול דייר מסוים להתנגד מתוך אמירה כי הסכים לשיפוץ, אך באופן זול יותר. מקרה בקצה השני הוא מקרה בו למשל נרצה להוסיף ממ"ד – מרחב מוגן דירתי. עלות שיפוץ בניין משותף במקרה זה תהיה גבוהה יחסית וכאמור, לא כל הדיירים חייבים להשתתף ואי אפשר לכפות עליהם. אבל חובה להסביר על היתרון העצום שיתווסף להם בדמות בטחון אישי אמיתי וכן כי ככל שיותר דיירים יצטרפו, עלות שיפוץ בניין משותף בפן הכללי אותי תגדל את המחיר אבל המחיר ליחידה אחת של דירה- יירד. הסיבה היא כי בפרויקטים בהיקפים גדולים יותר, המחיר נוטה להיות יותר נוח מצד הקבלן המעוניין מאוד לקבל את העבודה המאפשרת לו מיצוי של יכולותיו באתר אחד.
