רוב המבנים בישראל הם כאלו וודאי ורוב האוכלוסייה של המדינה גרה בבניינים משותפים. יש מהם בני 3 קומות ויש רבי קומות מודרניים של 20 קומות ויותר. העולם הזה של בניינים משותפים יכול להיות מאתגר בהקשר של היחסים בין השכנים הרבים שיש להם אינטרסים רבים ושונים. מה שנכון לגבי דמי ועד, ותשלום על גינון, נכון גם לגבי חוק שיפוץ בניין משותף.
הקושי סביב העולם של שיפוץ בית משותף, קשור כמובן לכך שמדובר בהוצאה כספית, שבתכנון לא נכון וחכם יכולה להיות גבוהה. אומנם קשה להתעלם מבניין משותף שזקוק לשיפוץ. בניין כזה יראה מוזנח ובלתי מזמין. בין אם הבלאי שלו טבעי מפאת גיל, בין אם הוא הגיע לאחר שנים של פגעי מזג האוויר וטמפרטורות קיצוניות. הקירות יתקלפו, יהיו סדקים לאורך ולרוחב הבניין והעמודים התומכים, אריחים יהיו חסרים או שינשרו, התאורה תהבהב, הלובי יראה חסר חיים ואפילו אפל, האינטרקום יהיה שבור ותיבות הדואר תלויות על צידן. אנחנו כאמור מתארים סיטואציה מדויקת אבל כמובן שכעת עולים לכם דימויים כאלו, שנחשפתם אליהם בעבר או שאתם רואים אותם מידי יום.
מהות חוק שיפוץ בניין משותף
חוק שיפוץ בניין משותף מאפשר לנו להפוך את הבניין שלנו להרבה יותר מזמין וגם חדש ולהתחשב בהתנגדויות למהלך רק במקרים ספציפיים. במקרה של הזנחה של הבית או בניין שלא עבר חידוש ושיפוץ זמן רב, ערך הדירות מתחיל לרדת בשל העובדה שקונים פוטנציאלים לא יהיו מעוניינים לרכוש בו דירה. יש לכך כמובן משמעות כספית אדירה, שלא לדבר על התחושות של דיירי הבניין עצמו שנאלצים לגור בבית מט ליפול.
כאמור, שיפוץ בניין משותף בא לאפשר לרוב הדיירים לשפר את איכות החיים שלהם וערך הדירות שלהם. החוק הגיע לא בגלל רצון חזק של המדינה שתשפרו את מצבכם אלא בעיקר בשל הרצון ליצור סביבה טובה יותר ברמה העירונית ובמיוחד בגלל הרצון לאפשר מיגון טוב יותר מפני הנזקים הקטלניים של רעידות אדמה. בניינים ישנים כאלו שנבנו עד תחילת שנות ה-80 מועמדים לקריסה בזמן רעידת אדמה, בשל העובדה כי הם אינם בנויים בצורת בניה שמאפשרת יציבות המבנה בזמן תנועות חדות של הקרקע. בית שקורס כמובן מסכן את כלל הדיירים שגרים בו ואת הסביבה. תוסיפו לזה את העובדה כי בתים ישנים כאלו, צריכים לעבור שדרוג באופן כללי, בשל מצב הבית באופן כללי ואסתטי ותמצאו הלימה בין הרצון של המדינה לרצון של הדיירים.
חוק שיפוץ בניין משותף כנגד דיירים סרבנים
חוק שיפוץ בניין משותף נועד בעיקר בהקשר של התמודדות עם דיירים סרבניים שלא ירצו לבצע תהליך שיפוץ של הבניין. תופתעו, אבל לא כל הדיירים ירצו לבצע שיפוץ, גם אם הבניין ישן מאוד. הסיבות לסירוב יכולות להיות מגוונות מאוד ומלווים אותן אינטרסים שונים של הצדדים. כמו בכל בניין משותף יהיו סכסוכי שכנים, שלא תמיד מקורם יהיה ברור וגם תמיד יהיו חששות אמיתיים להתחיל בתהליך שכזה, בעיקר מסיבות פיננסיות. בטח בבניינים ישנים שלפעמים יכולים לחיות בהם זוגות מבוגרים או אנשים קשי יום, מצבם הכלכלי אולי לא מאפשר את הכניסה לתהליך השיפוץ.
ובאמת, שיפוץ בניין בהיקף גדול יכול להיות גבוה מאוד אפילו עד עשרות אלפי שקלים לכל דירה. לכן רבים יסרבו. חוק שיפוץ בניין משותף נועד למצוא את שביל הזהב במקרים כאלו, כדי שהשיפוץ לא ייגדע בעודו באיבו.
בטיחות מול נראות
תחת הגדרת נושא האחזקה השוטפת או שמירה על המבנה בבניין משותף, כאשר למשל יש בעיות איטום קשות בגג, גם אם מי שנפגע הוא רק השכן בקומה הגבוהה ביותר הצמוד לגג בעוד על שאר הדיירים זה כלל לא משפיע – הרי שחייבים לתקן את האיטום. אין צורך להשיג רוב מיוחד של הדיירים שיסכים לתיקון האיטום והוועד יכול לבצע את התיקון בכל מחיר. גם דברים הקשורים לנושא הבטיחותי, למשל בעיות חשמל או בעיות של נפילת חיפוי או כאשר מגלים סדקים בעמודי הבטון או ביסודות וכד' – יכולים להתקבל גם אם יש מחלוקת. שיפוץ בנין הוא לא מקרה כזה. לכן נדרש חוק שיפוץ בניין משותף.
כאשר מדובר על רצון לשפץ לחדש, לשדרג או ליפות את הבניין זה הופך למסובך יותר כי הרי אין באמת הכרח בכך. זה נכון, זה רצוי אבל זה לא הכרח. חוק שיפוץ בניין משותף לא תמיד נותן מענה לכל המקרים והסיטואציות אבל בחלק מהמקרים הוא אכן נותן מענה. תמיד מומלץ לבדוק פסיקות קודמות בנושא.
יש כאמור הרבה בניינים משותפים בישראל ולאורך השנים היו גם הרבה סכסוכים שנפתרו בין כותלי בית המשפט. על פי חוק שיפוץ בניין משותף יש חובה לקבל את הסכמתם של מרבית דיירי הבניין המשותף באמצעות הסכמה של 75% מהדיירים לפחות – כאשר מדובר על רצון לבצע שינוי שהוא אסתטי בעיקרו ואילו 51% מהסכמות הדיירים יספיקו במקרה של שיפוץ מהותי סביב נושא חיזוק הבית. את ההצבעה וההחלטה אמורים לקבל באמצעות הצבעה מסודרת על פי התקנון והתוצאה שמתקבלת מחייבת את כולם. במקרה שדייר מתנגד לביצוע ההחלטה שהתקבלה על פי רוב הדיירים בנוגע לשיפוץ הבניין, הרי שניתן לכפות עליו את עלות ההשתתפות, באמצעות בית המשפט, שכן גם הוא ייהנה משיפור איכות החיים בבניין וכן מעליית ערך הדירה והוא לא יכול לטעון כי הוא אינו מושפע מכך.
לצרף ולשתף
קל מאוד, למרות חוק שיפוץ בניין משותף, לסרב או לעכב שיפוץ, בוודאי אם הוא אסתטי בעיקרו. החוכמה שלנו תהייה לנסות ולרתום את אותם הדיירים הסרבנים. ניתן להשתמש בכמה טיעונים טובים. בראש ובראשונה נושא העלות. ככל שיותר דיירים יצטרפו, החלק היחסי של כל שירה יהיה נמוך יותר. אם גם נבצע תוספת בניה, למשל של מרפסות תלויות, מעליות, או ממ"ד, גם ההוצאה לכל יחידה תקטן, היות והקבלנים שמחים לבצע פרויקטים גדולים יותר ויהיו גמישים במחיר.
סיבה לא פחות חשובה היא הרווח שיצא לדיירים, גם הסרבנים מהשיפוץ. אומנם זה לא כתוב בתוך חוק שיפוץ בניין משותף אך שיפוץ מעלה את ערך הדירה, על פי היקף השיפוץ בכ-15-25 אחוז מערך הדירה. זוהי הכנסה עתידית יפה, שגם הסרבנים ביותר יתקשו לעמוד בפניה.
