ישנן הרבה סיבות מדוע לבצע חיזוק בניין ישן או לפחות לבדוק את מצבו. עוד ניגע בהמשך בסיבות לכך אבל כבר כעת ניתן לומר, כי במידה והבית שלכם בן 40 + שנה, כדאי לשקול תהליך כלשהו במסגרת חיזוק בניין ישן.
גם אם לא נהיה מודעים לכך וגם אם לא נראה את כל התהליכים באופן חשוף, הרי שהבניין בו אנו גרים הולך ומזדקן וכמו כל אדם שהולך ומזדקן – הוא גם נחלש. כל מכה אפילו קלה יכולה להוביל לבעיות רפואיות, שלא היו קורות אצל אדם צעיר. הנמשל במקרה זה הוא הבניין הישן שלנו. הוא כבר זקן, במונחים של בניה, מראש כנראה נבנה בצורה פחות טובה מהבניה המודרנית ולארוך השנים שעברו הוא התבלה, התפורר ונחלש. זהו תהליך טבעי שמסייעים לו נזקי מים, טמפרטורה ונזקי מזג אוויר, פגיעות שונות, ועוד. הקונסטרוקציה של הבניין, עליה הוא עומד – נחלשת. קיים סיכוי גדול שהבניין יקרוס או יפגע והדבר מעמיד את כלל הדיירים בסכנה. לכן לרוב חיזוק מבנה של בנין ישן אינה מותרות אלא צורך.
להתמגן נכון
על פי הערכות, לפחות חצי מהבתים והמבנים במדינת ישראל אינם מוגנים מפני איום רקטי או מפני רעידות אדמה. סיבה לכך הם שהם נבנו לפני שנים רבות, אז לא הייתה החובה לבנות על פי תקנים המאפשרים עמידת הבניין בצורה איתנה בזמן רעש אדמה. תרחיש של רעידת אדמה אינו פנטזיה והוא אחד מהסיבות המרכזיות לתהליכים והסיבות של חיזוק בניין יישן. כאשר האדמה רועדת, הקרקע זזה ולעומתם הבניין נשאר במקום בו או עומד. אם הבניין אינו חזק וגמיש, היסודות ושלד המבנה יקרסו וישברו. זהו תרחיש האימים משום שרעידת האדמה, כשלעצמה, כמעט אינה גורמת לנפגעים. הנפגעים מגיעים כתוצאה מהימצאותם בבניינים שקרסו.
רעידות האדמה האחרונות היו קרובות אלינו וגם ישראל, עוד טרום קום המדינה חוותה רעידות אדמה קטלניות. ההערכה היא שבשנים הקרובות נרגיש שוב את זעם הטבע והמחיר יהיה גבוה. לכן המדינה החלה במרוץ נגד הזמן במטרה לאפשר לכמה שיותר אזרחים להתגונן כראוי. מכיוון שיש צורך לבצע תהליך חיזוק בניין ישן למאות אלפי מבנים, המדינה לבדה לא יכולה לבצע זאת והיא מעודדת את בעלי הדירות בבנייני אלו לבצע זאת בעצמם. על מנת שלא כל הנטל ייפול רק על הדיירים ובכך ימנע מראש כל תהליך של חיזוק בניין ישן, המדינה מציעה תמריצים, הקלות והטבות, מתוך מטרה לעודד את התהליך. בין השאר הוסרו חסמים ובירוקרטיות מתישות, ניתנה אפשרות להוספת שטחי בניה מעבר לגבולות המקוריים של הדירה ומעבר לאחוזי הבניה על השטח ועוד ועוד.
חיזוק בניין ישן על ידי תמ"א 38
פרויקט הדגל של עידוד חיזוק בניין ישן (לעיתים משתמשים בפרויקט גם כחלק מכפיה והכתבה – במקרים בהם מתגלה ליקוי חמור במיוחד) הוא תמ"א 38 כחלק מתוכנית ההתחדשות העירונית. בתמ"א 38 כולם מרוויחים ולכן מתבטלים למעשה האינטרסים של כל הנוגעים בדבר וכולם פועלים אך ורק למען ביצוע חיזוק לבניין ישן בצורה המיטבית.
במסגרת הפרויקט, יזם פרטי, יכול לפנות לקבוצת דיירים או שהם אלו שיפנו אליו, במטרה להציע לבצע חיזוק בניין ישן, בגלל הליקויים, כנגד רעידות אדמה וכל זה לצד שיפור ושיפוץ המבנה כולו – כמעט מחדש. המדינה מאפשרת ליזם אישורי בניה מהירים יותר וכן מאפשרת לדיירים הגדלה של שטח הדירה שלהם. כך ניתן להוסיף באמצעות פרויקט תמ"א 38 ממ"דים וכן דברים שעיקרם נוחות כמו מעליות, מרפסות תלויות ועוד. הדיירים עצמם אינם מוציאים מכיסם כסף ולמרות זאת יש להם רווח עצום, שכן הם משדרגים את הבית הישן שלהם בקלות ובחינם וכעת הם גם מגדילים את שטח הדירה שלהם ומשפרים את איכות חייהם. ככלל, לא רק ממ"ד מתווסף או מעלית. כל הבניין עובר שיפוץ וחידוש ייסודי וערכו הכללי עולה. הסכום המוערך לשדרוג שווי הדירה אחרי פרויקט תמ"א 38 עומד לרוב על כ-40%.
גם הקבלן או היזם מרוויחים. במקרה שלהם הם נושאים בתחילה בכל העלויות ורק בסוף התהליך הם נהנים מפירות העבודה. המנגנון הוא כזה: רוב, הבניינים הישנים הם בני 3 או 4 קומות. כחלק מהשיפוץ, המדינה נותנת לקבלן, אפשרויות וזכויות בניה לקומות נוספות בבניין. כל הדירות שיתווספו מעבר למקוריות יהיו של הקבלן והוא יוכל למכור אותם ובכך בסופו של דבר להרוויח.
חיזוק בניין ישן באופן פרטי
לא כל בניין מיועד ועומד בדרישות להתקבל לפרויקט של תמ"א 38. אבל זה לא אומר שלא ניתן לבצע חיזוק בניין ישן באופן פרטי. אין סיבה שתרגישו רע בגלל שאתם גרים בבית ישן ומט ליפול או כזה שנמצא בסכנה בשל מצבו. תוכלו לבצע חיזוק בניין ישן באמצעות פניה לחברות מקצועיות המתמחות בחיזוק ושיקום של מבנים וכן להוסיף שדרוג אסתטי כחלק מהתהליך.
כיצד תדעו שאתם נדרשים לבצע חיזוק לבניין ישן. ראשית, ציינו, שתמיד כדאי ליזום את המהלך, בטח כאשר המבנה עצמו חלש או שאין בו ממ"ד. אבל מעבר לכך, לעיתים נראה את התפוררות הבית ואת הליקויים בעיננו ממש. סדקים בקירות, חלודה וקורוזיה ביסודות המבנה, איטום לא מתפקד, בטון מתפורר, נשירה של אריחי החיפוי ועוד ועוד. במקרים אלו יש צורך לבצע חיזוק מבנה ישן במהירות ולמען האמת, גם אין צורך לקבל הסכמה רחבה מאוד של הדיירים.
לעומת זאת, במקרה של שיפוץ ושדרוג בניינים ישנים בעיקר ברמה האסתטית, הרי שנדרש רוב של לפחות 75 אחוז מהדיירים שיסכימו לתהליך השיפוץ. אם אין רוב כזה, רוב הסיכויים שהתהליך כלל לא יצא לדרך או שיוכלו לעכב אתכם לכל אורכו.
פעולות כחלק מתהליך חיזוק בניין ישן
ראשית נציין כי את הפעולות הנדרשות לביצוע החיזוק, לפחות בדברים המהותיים הקשורים לשלד הבניין יקבל אך ורק מהנדס מומחה או קונסטרוקטור. הקונסטרוקטור יבדוק ויבחן את מצבו ההנדסי של הבניין ויקבע האם ניתן להוסיף עליו דברים, האם צריך לחזק והיכן וכד'. יש להתחשב בדו"ח שמפיק הקונסטרוקטור ואז לפנות איתו לביצוע התוכנית האדריכלית. כמובן שצביעה מחדש למשל של החזית – אינה דורשת בדיקת קונסטרוקטור.
במקרה בהם נדרש חיזוק בניין ישן ההתמקדות תהיה בליקויים של המבנה ובנקודות תורפה וניתן להשתמש כיום במגוון שיטות ואופציות מגוונות. אם גם אתם מעוניינים לבצע חיזוק בניין ישן למבנה שלכם – צוות המומחים שלנו ישמח לייעץ ולסייע לכם, בקבלת ההחלטה הנכונה ביותר.
