הוספת חדר בבניין משותף הפכה לפופולרית בשנים האחרונות. מצד אחד, תוספת זו יכולה להיות הזדמנות לשפר את חזית המבנה ולהשביח את הנכס, ומצד שני כל דייר יוכל להרחיב את הדירה שלו בתנאי שיש הסכמה כוללת של דיירי הבניין וקבלת היתר בניה מהרשות המקומית.
הוספת חדר בבניין משותף – למה צריך את זה?
יש את הסיבה הברורה להוספת חדר בבניין משותף, והיא במקרה של ריבוי נפשות בבית או רצון להתרחבות. עם זאת, רבים בוחרים להוסיף חדר בבניין משותף כדי להשביח את הנכס או מצד שני ליצור יחידה נוספת לבן נוער, ילד ואפילו זוג נשוי (יש לקבל היתר ליחידה עצמאית). הוספת חדר בבניין יכולה לתרום להשבחת הנכס בשיעור שנע בין 3% ועד 7%, במקרים מסוימים אף יותר וזה תלוי במיקום הדירה, גודל החדר ופרמטרים נוספים.
הוספת חדר בבניין משותף יכולה להתבצע על ידי הוספת קומה, הוספת חדר בצד המבנה, הוספת חדר בחצר משותפת, הוספת חדר בגג וכמו כן, הרחבת מבנה קיים באמצעים המותרים. הוספת חדר יכולה להיות גם הוספת מרפסת סגורה, שכן היא נחשבת לחדר על פי הקריטריונים של רשויות מקומיות. בשביל הוספת חדר בבניין משותף אתם צריכים לקבל היתר בניה, היתר בניה ניתן על ידי הרשות המקומית ורק בהתחשב בכך שלא ניצלתם את כל זכויות הבניה שלכם. כמו כן, היתר בניה נעשה לאחר בדיקת מהנדס שבוחן האם ישנה היתכנות להוספת חדר מבחינת העומס המרבי של המבנה שלכם.
הבעיה האמיתית
תהליך הוספת חדר בבניין משותף לכאורה אינו אמור להוות בעיה, בסך הכל אתם נוגעים בשטח שלכם ומעט מרחיבים אותו לאחר קבלת היתר. לפני שאנחנו נסביר על קבלת היתר עבודה, ומה זה דורש מאיתנו יש עוד כשל אחד שאנחנו צריכים לשים עליו דגש והוא השכנים. בשביל הוספת חדר בבניין משותף עליכם יהיה לקבל את אישור השכנים בשיעור של 75% ומעלה, אם מדובר על הוספת ממ"ד או מרחב מוגן ניתן יהיה להסתפק ב-60%. אם קיבלתם הסכמה, אנחנו ממליצים להעלות אותה בכתב כדי למנוע סכסוכים בעתיד, אם לא קיבלתם הסכמה מה שתוכלו לעשות הוא לפנות לבית משפט או לוותר. בדרך כלל יש מקרים בהם דייר אחד יכול להיות נגד ואילו אחרים יהיו בעד, כל עוד אתם נמצאים ברוב תוכלו להתחיל בתהליך.
קבלת היתר בניה
חובה לקבל היתר בניה בשביל להוסיף חדר בבניין משותף, אם אתם עומדים מול קבלן שמוכן לעבוד ללא היתר בניה, אתם כבר יכולים למצוא את עצמכם בבעיה. היתר בניה הוא למעשה רישיון שמקנה לכם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא הרישיון אתם לא יכולים באופן חוקי לבצע שינויים במבנה. במקרה בו בוצעו שינויים במבנה ללא היתר בניה, תוכלו להוציא במקרים חריגים מאוד היתר בניה בדיעבד, או מצד שני אתם תקבלו קנס ותצטרכו להרוס את החלק שהוספתם. היתר בניה ניתן רק לאדם שלא ניצל את מלוא זכויות הבניה שלו במבנה. זאת אומרת שאם שטח הבניה שאתם זכאים אליו עומד על 100 מ"ר וניצלתם רק 75 מ"ר, תוכלו להגיש בקשה להיתר בניה על פי אותם 25 מ"ר נותרים.
כמו כן, אם אתם מעוניינים להוסיף ממ"ד אתם לא חייבים להתבסס על השטח הנותר לבניה. מכיוון שמדובר על חדר בטיחות וכמו כן, הוא לא חייב להיבנות בצמוד למגורים שלכם. גם כאן, אתם צריכים לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולהגיש את הבקשה באמצעות חתימת מהנדס.
הוספת חדר בבניין משותף – הוספת מספר חדרים
בנוסף, מה קורה כאשר אתם רוצים להוסיף חדר בבניין ואתם לא גרים בקומה הראשונה? לא ניתן יהיה להוסיף חדר אלא אם כן כל הדירות מתחת לדירה שלכם יבנו באותו מקום. מכיוון שאנחנו צריכים ליצור תמיכה, בגלל זה אתם צריכים את האישור המלא של כל הדיירים, ולבסוף כל אחד מהדיירים צריך לשלם על השירות אותו הוא קיבל. מה קורה במקרה בו אדם אחד לא מאשר? במקרים כאלה לרוב ניתן יהיה להגיע להסכמה, ובמקרים חריגים נאלץ להגיע לבית משפט.
היטל השבחה – מה זה אומר?
תהליך הוספת חדר בבניין משותף אמור להעלות את ערך הדירה שלכם, אבל חשוב להכיר את מס שתצטרכו לשלם סביר להניח והוא מס עבור השתבחות הנכס. במידה שקיבלתם היתר בניה, ויש לכם את ההסכמה המרבית של דיירי הבניין חשוב לבדוק את היתכנות הפרויקט גם ביחס למיסוי אותו תצטרכו להפריש למדינה. היטל השבחה הוא מס שיש לשלם כאשר ערך הנכס עולה על ידי תוספת בניה, בין אם מדובר על חדר, בין אם מדובר על מרפסת וכן הלאה. גובה ההיטל יהיה בדרך כלל כ-50% משווי ההשבחה.
כאשר אתם נמצאים בבניין משותף ויש מספר תוספות לבניין אתם תוכלו להוזיל את ההשקעה שלכם באופן משמעותי, וכך היטל ההשבחה לעומת ההשקעה יהיה יותר משתלם. יש מספר קריטריונים לתשלום היטל השבחה, יש לבחון את סוג הפרויקט, גודל החדר הרצוי, האם מדובר על מרפסת, חדר שירות, ממ"ד וכמו כן, מה סך גובה ההשבחה של הנכס? בשביל זה תצטרכו להיעזר בשירותיה של חברה מקצועית המתמחה בהוספת חדרים למבנים משותפים.
כמה עולה הוספת חדר בבניין משותף?
המחיר של הוספת חדר בבניין משותף משתנה בהתאם לגודל החדר, מורכבות העבודה, האם מדובר על חדר ממ"ד או חדר סטנדרטי, אישור הדיירים, הוצאות עבור היתרי בנייה, קומה ועוד פרמטרים נוספים רבים. המחיר נע בין 100,000 ש"ח ועד 150,000 ש"ח בדרך כלל. כאשר מדובר על מספר חדרים בבניין לכל דירה, המחיר לדירה יהיה נמוך משמעותית וכמו כן, התהליך יהיה יותר פשוט.