בניית ממ"ד בבית משותף

הממ"ד הוא חלל מוגן וחשוב ביותר בבתים, במקומות עבודה, בבתי כנסת, בגני ילדים, בבתי ספר, בספריות, בתיאטראות, בקניונים ובמגוון חללים נוספים. חדר זה מספק הגנה בפני מתקפות טילים שתסייע לנו בזמן תקופות לחימה. לצערנו איום הטילים במדינת ישראל הוא איום ממשי ולכן חשוב שיהיו לנו את אמצעי ההגנה האפשריים. הממ"ד מיוצר מקירות בטון ממוגנים, חזקים ויציבים. הממ"ד הוא חדר אטום שמספק הגנה גם מפני גזים רעילים. בבניית ממ"ד בבית משותף, ברוב הזמן תוכלו להשתמש בממ"ד למגוון שימושים אפשריים בהתאם לצרכים שלכם כך שהוא יכול לשמש כחדר שינה או חדר עבודה וכך ניתן להגדיל את שטח הבית. על בניית ממ"ד בבית משותף נרחיב במאמר הבא. 

החוק בנוגע להוספת ממ"ד

מתחילת שנות התשעים חל חוק המחייב הוספת ממ"ד לכל מבנה חדש במדינה. אך בפועל ישנם מבנים ישנים בהם אין ממ"ד לכל דירה. כדי לעודד את האזרחים להוסיף ממד, המדינה מציעה מגוון הקלות בבניית ממ"ד בבית משותף וכמעט תמיד ניתן לקבל הליך רישוי מקוצר. בהוספת ממ"ד חשוב שהוא לא יפגע בזרימת האוויר ובאור הטבעי של הדירה. כמו כן על הדייר לא לפגוע בעיצוב הפנים של הדירה ולא להציב את הממ"ד בחללים מרכזיים. חשוב לציין כי הוספת ממ"ד לא מחייבת תשלום היטל השבחה.

 

בניית ממ"ד בבית משותף ובבית פרטי- מה ההבדל?

ניתן להוסיף ממ"ד בבתים פרטיים ובבתים משותפים, אך התהליך יהיה מעט שונה בהתאם לסוג הבית. בבתים פרטיים, בעל הבית יוכל להוסיף ממ"ד בהתאם לצרכים שלו ולרצונות שלו. אך בבתים משותפים יש צורך לקבל הסכמת מרבית הדיירים בבניין לפני בניית ממ"ד. במידה שאתם מעוניינים בבניית ממ"ד בבית משותף, יהיה עליכם לקבל את הסמכתם של דיירי הבניין. בשונה מתהליכי בנייה אחרים בהם יש צורך בהסכמה של 75% מדיירי הבניין לפחות, עבור בניית ממ"ד בבית משותף יש צורך באישור של 60% מדיירי הבניין. 

 

למה כדאי להוסיף ממ"ד?

כפי שציינו הממ"ד הוא חדר שמיועד לספק הגנה לדיירי הבית ולכן בניית ממ"ד בבית משותף היא בעלת חשיבות רבה והיא כוללת יתרונות רבים. קודם כל, הממ"ד מסוגל להגן עליהם מפני תקיפות טילים, גזים רעילים ואפילו מפני רעידות אדמה. כאשר יש לכם ממ"ד בתוך הבית, זמן ההגעה לחדר מוגן מצטמצם באופן משמעותי ואתם יכולים להנות מהגנה טובה יותר. בנוסף, הוספה של ממ"ד גם מאפשרת להגדיל את שטח הנכס ולנצל את הממד לשימושים מגוונים. כך אתם גם נהנים מבית גדול יותר וגם אתם יכולים להעלות את ערכו הכלכלי של הנכס. 

 

מהם שלבי התהליך?

בניית ממ"ד בבית משותף כוללת מספר שלבים שונים-

• קבלת הסכמה של דיירי הבניין

כפי שציינו קודם, בבניית ממ"ד בבית משותף יש קודם כל לקבל את הסכמתם של 60% מדיירי הבניין. חשוב להחתים את דיירי הבניין על טופס שמצהיר כי הם לא מתנגדים לתהליך או מעוניינים לקחת בו חלק. אל תסתפקו בהסכמה בעל פה מאחר שבמקרה כזה הדיירים שהסכימו יכולים לשנות את דעתם. בניית ממ"ד בבית משותף כוללת יציקת יסודות וקירות בטון מהקרקע עד התקרה. לכן, דייר מהקומות העליונות יהיה צריך לקבל את הסכמתם של הדיירים בקומות מתחתיו. יש לקחת בחשבון שדיירים מסוימים עשויים למנוע את התהליך מסיבות כמו אי יכולת כלכלית או חשש מהשפעות הבנייה על שגרת החיים שלהם. 

• פניה לחברת בניה

לאחר קבלת הסכמת 60% מדיירי הבניין, השלב הבא יהיה לפנות לחברת בנייה המתמחה בבניית ממ"ד בבית משותף ובתוספות בניה. חשוב לבחור בחברה מקצועית ומיומנת, כדי להבטיח ביצוע של הפרויקט בצורה יעילה ומקצועית. לאחר שתפנו לחברת הבנייה, תבחן היתכנות לביצוע הפרויקט, כולל קבלת היתרי בניה והתאמת הממ"ד למבנה הקיים ולדירה. יש לשים דגש על מיק'ום הממ"ד כך שיאפשר חיבור אופטימלי לדירה ויעניק נוחות לדיירים.

• קבלת היתר בנייה

השלב השלישי בתהליך בניית ממ"ד בבית משותף הוא לקבל היתר בנייה. לשם כך יש לפנות לוועדת התכנון והבנייה המקומית. היתר הבנייה הוא למעשה רישיון פורמלי שמאפשר לכם לבצע שינויים במבנה קיים או לבנות מבנה חדש. על מנת לקבל היתר בנייה, עליכם להגיש בקשה לוועדת התכנון והבנייה המקומית, כולל צירוף של מגוון מסמכים הנוגעים לשטח הנכס. המסמכים כוללים את זכויות הבנייה בנכס, מפה טופוגרפית, נתונים ומדידות ואגרת בנייה משולמת. לאחר קבלת הבקשה, וועדת התכנון והבנייה תבחן את הבקשה ותחליט האם לאשר אותה או לדחות אותה. יש גם מקרים בהם הוועדה יכולה לאשר את הבקשה תחת תנאים מסוימים. זמן הטיפול בבקשה עשוי לקחת כ-6 חודשים ואפילו יותר.  

• תהליך הבניה בפועל

השלב הרביעי בתהליך בניית ממ"ד בבית משותף הוא תהליך הבנייה בפועל והוספת ממד לדירה. בשלב זה יתבצעו עבודות הבנייה על מנת להוסיף את הממ"דים לבניין הקיים. זמן תהליך הבנייה עשוי להשתנות בהתאם למספר הממ"דים הדרושים, דרכי הגישה לבניין, גובה הבניין וגורמים נוספים. עבודות הבנייה עבור בניין שלם יכולות להימשך שנה ולעתים אף יותר. לאחר השלמת עבודות הבנייה, יהיה עליכם לקבל אישורי סיום בנייה מהעירייה לפני השימוש בממ"ד.

הפרויקט של הוספת ממ"ד משתנה בתכנונו ובביצועו ממבנה למבנה, בעוד כי הוספת ממד לבניין משותף מהווה כמה יתרונות חשובים. לפני שאתם חותמים על חוזה התקשרות עם חברת בנייה כזאת או אחרת, יש כמה דגשים בתהליך, שחשוב להכיר. הנה מה שחשוב לדעת על הוספת ממ"ד בבניינים משותפים – המשיכו לקרוא. 

ב-20 – 25 השנים האחרונות, בניית ממ"ד בבניין משותף וכן בבתים פרטיים היא בגדר חובה. עם זאת, למעלה ממחצית מהמבנים בישראל עדיין נטולי ממ"ד, מה שמוביל בעלי נכסים רבים ליצור קשר באופן פרטי עם קבלן. זאת, על מנת להוציא לפועל הוספת ממד לבניין משותף. כאשר ההחלטה נופלת, חשוב להכיר את השלבים הכרוכים בתהליך, אלו הם:

1. אספת דיירים: כינוס אספת דיירים הינו השלב הראשון לתהליך, בו פורסים את כלל המידע בפני כלל הדיירים ומודיעים על גיוס חתימות. 
2. גיוס חתימות: שלב זה הינו השלב הקריטי בשלבים הראשונים לתהליך, במהלכו תצטרכו לגייס חתימות של 60% מהדיירים לטובת הפרויקט. 
3. בחירת עו"ד: מוטב ששירות עורך הדין יתקבל בנפרד משירות חברת הבנייה. חלק מחברות הבנייה מציעות עורך דין מטעמן, אך במקרה זה עשוי להיווצר ניגוד אינטרסים. לכן, חשוב לאתר עו"ד מטעם הדיירים עבור הוספת ממד לבניין משותף. 
4. בחירת חברת בנייה: יש לוודא כי חברת הבנייה מחזיקה בניסיון הנדרש עבור קבלת היתר בנייה, מה שבד"כ יצריך מעורבות של אדריכלים וכן מהנדסי בניין מטעם חברת הבנייה. יש לציין, הקבלן מהווה את הגוף המצבע, בעוד כי האדריכלים, המהנדסים והמודדים המוסמכים מהווים את הגוף המתכנן. ההמלצה היא לקבל את כלל שירותי התכנון והביצוע תחת קורת גג אחת. 

לאחר השלבים לעיל, מגיעים החלקים בתהליך אשר מצריכים קבלת היתר בנייה, מדידות, הוצאה לפועל של הפרויקט וכו'. 

למה להוסיף ממ"ד? – התשובה בגוף השאלה 

ממ"ד, כשמו כן הוא, מהווה מרחב מוגן דירתי אשר אליו נכנסים בשעת צרה שלא תבוא, הכוללת הפגזת טילים. אין מה לעשות, נולדנו למדינה זו, אנו נלחמים עליה מדי יום ואנחנו לוקחים בחשבון שמגורים כאן משמע אתגרים ביטחוניים שונים. לכן, הוספת ממד לבניין משותף היא הכרחית בכל הבניינים החדשים וכן בבניינים אשר מתבצעים בהם תהליכי תמ"א 38 ופינוי בינוי. 

יחד עם השקט הנפשי בידיעה שאתם מוגנים חלילה במהלך מתקפת טילים, כדאי לקחת בחשבון את הנושא של עליית ערך הנכס לאחר הוספת ממד לבניין משותף. לאחר הוספת ממ"ד לבניינים משותפים, למעשה מתווסף לו חדר נוסף בבית וכן שטח הדירה בעצם גדל. הלכה למעשה, זה אומר שערך הדירה יכול לעלות בעשרות אחוזים. דירות אשר שוות 2.2 מיליון ₪, יכולות להיות שוות גם 2.7 מיליון ₪ ומעלה, לאחר הוספת ממ"ד בבניין משותף.

כמה עולה הוספת ממד לבניין משותף?

בסופו של דבר, אסור להגיד "לי זה לא יקרה", מכיוון שאנחנו לעולם לא יודעים מה יוליד המחר, במיוחד במדינה כה מאתגרת-ביטחונית כמו ישראל. עם זאת, הפרויקט של הוספת ממד לבניין משותף אינו תהליך זול. בפועל, מחיר הוספת ממד לבניין משותף עשוי לעמוד על כ-100,000 – 150,000 ₪ בממוצע. אבל, מחיר זה עשוי להשתנות בהתאם לכמה פקטורים שונים, כמו הגורמים הבאים: 

• מיקום בארץ: ככלל, מגורים בדרום הארץ מצריכים בניית ממ"ד עבה יותר, לכן לעיתים גם יקר יותר מאשר ממדים באזור המרכז. 
• גודל ממ"ד: בעוד כי ניתן לבנות ממדים בגודל של 9 מ"ר נטו, לעיתים יש דרישה לממדים גדולים יותר ולכן יקרים יותר. 
• כמות ממדים בבניין: בנייני מגורים הכוללים דירות רבות, יזכו בד"כ למחיר נמוך יותר פר ממד. 
• עלויות נוספות: לא פעם, הוספת ממד לבניין משותף מצריכה התאמות של תשתיות המבנה (גז, חשמל, מים , תקשורת וכולי). לכן, חשוב לקבל הצעת מחיר קונקרטית מחברת בנייה אשר לוקחת על עצמה את כלל האחריות הכרוכה בבניית הממ"ד. 

בשורה התחתונה, מחיר הוספת ממ"ד בבניין משותף יכול לנוע בין כ-11,000 ₪ – 13,000 ₪ למ"ר.

גורמים נוספים בקביעת מחיר ממ"ד – חלונות ודלתות 

לאחר שמשקללים את כלל הפקטורים שציינו כאן לעיל, חשוב לקחת בחשבון את סוגי החלונות והדלתות אשר אתם עתידים להתקין בממ"ד שלכם. הבחירה צריכה ליפול בין 2 הסוגים הבאים של חלונות ודלתות ממ"ד: 

1. חלונות ודלתות הדף.
2. חלונות ודלתות הדף רסיסים. 

זכרו, מטרתו העיקרית של הממ"ד היא אמנם לספק מיגון בעת מתקפה של טילים, אבל מטרתו המשנית של הממ"ד היא לספק גם הגנה בעת רעידת אדמה. לכן, ההמלצה היא לאבזר את הממ"ד בחלונות ודלתות הדף רסיסים. עם זאת, חלק גדול מהאנשים בוחרים להסתפק בחלונות ודלתות הדף סטנדרטיות.

​איתור חברת הבנייה הנכונה – יסודות 77 

נכון להיום, התקן להוספת ממ"ד כולל בתוכו גם מרכיב של הגנה מפני התקפה כימית, מה שמצריך התקנת מסננים כימיים איכותיים בכל ממ"ד. יתרה מכך, לעיתים חברת הבנייה נדרשת גם לבנות מבואה לכניסת הממ"ד, שבעצם תשמש כמבואה במקרים של הדף רסיסים. הנקודה היא, שחברת הבנייה חייבת להיות ממוקצעת בכלל ההיבטים הכרוכים בפרויקט מסוג זה!

בנוסף, יש להתאים את כלל האבזור הבסיסי, הבטיחותי והתקשורתי הכרוך בהוספת ממ"ד, כמו למשל נקודות חשמל ותקשורת, התאמות למערכת הסניטריה והאינסטלציה ועוד. זאת, על מנת להיערך לשהייה ארוכת טווח במקרה הצורך. לסיכומו של דבר, חברת הבנייה צריכה להיות מספיק מנוסה ומקצועית כדי לעמוד בכל השלבים הכרוכים בתהליך, כאשר חלק מאחריות החברה הוא להוציא את היתרי הבנייה הנדרשים. 

בניית ממ"ד בבית משותף היא אינטרס הן של בעלי הדירה אליה מוסף הממ"ד, הן של השכנים שאולי יצטרפו ואפילו אינטרס של המדינה. נתחיל בגוף הגדול יותר. סבבי הלחימה ההופכים תדירים יותר והאיומים מהגזרות השונות מביאים לכדי איום רקטי תמידי על ישראל. אם עד לא מזמן אזורים בארץ שנחשבו בטוחים או חסינים, כעת מצפון ועד דרום, כולם נמצאים בטווח האיום. הוכח לא פעם, שההגנה הטובה ביותר (אפילו כיפת ברזל מפספס מידי פעם), היא כניסה לממ"ד בעת שמיעת התראה- דבר שמוביל להצלת חיים. אבל מה קורה עם מי שאין לו ממ"ד? וזה לא מישהו אחר אלא מיליוני אזרחים בישראל שאינם ממוגנים כלל או ממוגנים בצורה חלקית בלבד. עבורם הוספת ממ"ד לבית משותף היא קריטית ולכן זה גם אינטרס של המדינה הרוצה להגן על אזרחיה.

יתרה מכך, בניית ממ"ד בבית משותף מסייעת גם מפני איום אחר, אולי פחות נפוץ אבל קטלני בהרבה – רעידת אדמה. גם רעידת אדמה לא חזקה במיוחד, יכולה לגרום לקריסת בניינים משותפים, בוודאי כאלו שנבנו יחסית לפני זמן רב ואת ההוכחות המזעזעות ראינו לא מכבר בטורקיה ובסוריה. הוספת ממ"ד לבית משותף, יכולה לסייע גם במקרה זה. בעת בניית ממ"ד בבית משותף, אנחנו יוצקים מבנה מרכזי חזק, בדמות ממ"ד לאורך כל שדרת הבית, כך שכל המבנה מחוזק כעת למשהו קשיח ובנוי בצורה הנדסית נכונה ומודרנית כך, שהסיכוי שיקרוס – נמוך יותר.

האינטרס מאחורי הוספת ממ"ד לבית משותף

אז הבנו את האינטרס של המדינה המעוניינת להגן על אזרחיה ולהימנע מזירות אסון גדולות אבל בזעיר אנפין זה גם אינטרס של הדיירים. היות ובסופו של דבר, כולנו רוצים להעלות את רמת הביטחון שלנו ושל היקרים לנו. לא כולנו מסוגלים לרוץ למקלט, בטווחי זמן קצרים כל כך או להרגיש בטוחים בחדרי מדרגות פרוביזוריים. ממ"ד לכל דירה (או לפחות לכל קומה) – משפר גם את איכות החיים שלנו.

ואם באיכות חיים אנחנו עוסקים, הרי שהוספת ממ"ד לבית משותף היא הוספת חדר לכל דבר ועניין. לרוב החדר הזה יוסף מעבר לקירות הבית הקיימים ומעבר לזכויות הבניה שכבר ניצלנו מבחינה חוקית. כתוצאה מכך, בפשטות, אנחנו מגדילים את שטח הבית בחדר נוסף לשימושים משתנים (כיום, ממ"ד נראה בדיוק כמו חדר רגיל). להוספת השטח יש גם משמעות כלכלית אדירה. ערך הבית שלנו קופץ, גם בשל האופציה להגנה אישית שהתווספה אך גם בגלל הגדלת השטח – וזה שווה הרבה כסף.

בניית ממ"ד בבית משותף

כחלק מהבנה על חשיבותו, כפי שציינו מקודם, המדינה החלה לעודד הוספת ממ"ד בבית משותף קיים או ישן (בייחוד כאלו שנבנו לפני תחילת שנות ה-80). העידוד בא באמצעות מספר מהלכים ותקנות שבבסיסן הרצון להקל משמעותית בתהליך, בכל שלבי התכנון, העלויות והבירוקרטיה סביב תוספות בניה בישראל.

נתחיל ברמה התכנונית שיש לה גם משמעות כלכלית. הוספת ממ"ד בבית משותף אינה גוזלת או מהווה ניצול של זכויות בניה בנכס. אם עדיין יש לכם זכויות בניה שלא ניצלתם – הממ"ד לא ינגוס בהם. אם כבר מיציתם את כל הזכויות, לצורך בניית הממ"ד תוכלו לבנות גם מעבר להם. עוד ברמה התכנונית,  הרי שיש הקלות גם בסוגיה זו. ניתן למשל לפרוץ את גבולות הבניה אפילו עד קו 0 של הבניין, לעיתים. היתר הבניה מתקבל ביתר קלות ובכלל, בירוקרטיה משמעותית מוסרת. זה לא אומר שכדאי או רצוי לבנות ממ"ד ללא היתר בניה מסודר אך בהינתן שהתהליך מהיר וקל יותר – זה יכול לעודד אותנו לבצע הוספת ממ"ד לבית משותף.

הוספת ממ"ד לבית משותף יחד עם השכנים

לצד היתרי הבניה נצטרך לקבל בעת בניית ממ"ד לבית משותף, היתר מסוג אחר. והוא צריך להגיע מהשכנים שלנו. מבחינת החוק היבש, כדי להתחיל בתהליך של הוספת ממ"ד לבית משותף, נדרשת הסכמתם של לפחות 60% מן הדיירים. מצד אחד לעיתים נוכל להתחיל בתהליך גם אם אין הסכמה גורפת כזו ולעיתים גם דייר אחד סרבן יוכל לעכב לנו את התהליך כולו.

החוכמה היא לנסות להימנע מכל החיכוכים המשפטיים הללו ולנסות לרתום את האינטרסים של כולם להצלחת המהלך. בניית ממ"ד לבית משותף תוביל גם את השכנים לעליה באיכות החיים ובהשגת בטחון אישי גבוה יותר. גם ערך הדירה שלהם ינסוק כלפי מעלה. ואת כל זה צריך וכדאי להסביר להם כדי שגם הם ירתמו לתהליך. אגב, הוספת ממ"ד לבית משותף, כמוה כבניה לכל דבר ועניין. זה אומר, לכלוך, רעש, הגבלת גישה למבנה, ממש כמו אתר בניה רוחש ופעיל. שכנים לא אוהבים את זה אבל במידה וכולם בתהליך – הייאוש נעשה יותר נוח. מה עוד, שגם המחיר והעלות יכולים להיות נמוכים יותר. לקבלן המבצע יש אינטרס לבצע עבודה בהיקף גדול יותר ואם יצטרפו עוד בעלי דירות – המחיר כנראה ירד באופן יחסי.

קראו עוד: כמה זמן לוקח לבנות ממד?

שיטות הוספת ממ"ד לבית משותף

ישנן שיטות בניה רבות עבור הוספת ממ"ד לבית קים. חלקן כוללות בניה מחדש, חלקן הסבת חדר קיים ועוד. לכל שיטה מחיר משלה. לא תמיד אנחנו נבחר את השיטה שכן בתהליך עצמו חייב להיות מעורב קונסטרקטור או מהנדס מתמחה בממ"דים, שחייבים לבדוק ולהפיק דו"ח היכן ניתן לבנות ממ"ד, בלי שמשקלו יסכן את יציבות כלל הבניין ומה נדרש כדי לבצע את הבניה בכל אופן. ככלל, כל בניה והוספת ממ"ד לבית משותף במיוחד, היא מורכבת (בממ"ד נדרש לשלב בין בניה חדשה והטמעתה בבניה ישנה וקיימת). לכן יש לבצע אותה רק על ידי חברות מקצועיות מתמחות ובליווי אנשי מקצוע מיומנים. רק כך תזכו גם לביטחון אישי וגם לביטחון שבניתם את הטוב ביותר