בשנים האחרונות יותר ויותר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מקודמים על ידי הממשלה ולא בכדי – על פי כל המומחים בתחום ישראל צפויה לעבור רעידת אדמה משמעותית מתי שהוא בשנים הקרובות ומתנהל מרוץ לחיזוק מבנים כדי לצמצם פגיעה ונפגעים במקרה כזה. אז אילו בניינים ישנים צריכים ויכולים לעבור חיזוק במסגרת חוק חיזוק מבנים ומתי הממשלה משתתפת בפרויקט ואף מממנת אותו, מהם תנאי הסף להתאמת הבניין שלכם לפרויקט וכמה דיירים צריכים להסכים לפרויקט כדי שיצא לפועל? הכנו לכם את כל התשובות לשאלות הבוערות.
קצת על החוק
ישראל נמצאת על השבר הסורי האפריקאי, ידענו בעבר כבר רעידות אדמה קשות וכל המומחים מצביעים על כך שבשנים הקרובות תהיה עוד רעידת אדמה, ככל הנראה קטלנית והערים המועדות יותר לנזק הן הערים שנמצאות ממש על השבר, לדוגמה טבריה. עם זאת, כל הערים בארץ אינן מוגנות מפני רעידת אדמה חזקה ועוצמתית, לכן חוק חיזוק מבנים חל על כולן ומתייחס למבנים ישנים שזקוקים לחיזוק.
אז ראשית יש לומר – החוק נועד לבניינים משותפים והוא נחקק במטרה לאפשר להם לעבור עבודות חיזוק משמעותיות שיסייעו להם להתמודד עם רעידת אדמה. פרויקטים רבים נכללים כיום בתוכנית המדינית לחיזוק המבנים תחת החוק, לכולם קוראים בשם אחד – התחדשות עירונית, ובמסגרת ההתחדשות העירונית ישנם סוגים שונים של פרויקטים, בהם המוכר ביותר הוא התמ"א 38 שנמצא בימים אלה בסיום דרכו ורק רשויות מסוימות בארץ קיבלו אישור להמשיך עם התמ"א בחצי השנה הקרובה, עד שימצאו אפשרויות אחרות למימוש לחיזוק המבנים.
הסכמת דיירים לפרויקט
אם כל התנאים מתקיימים כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית במבנה, ישנה משמעות רבה להשגת 90% מהסכמת הדיירים. כשמדובר על רוב גדול של הדיירים ניתן להחיל את הפרויקט בקלות, אם כי קיימת חובה על פי חוק חיזוק מבנים להשיג 67% בלבד אך התנגדויות יכולות לגרום לעיכובים רבים ורצוי להימנע מהן. הסכמה רחבה וכמעט גורפת תסייע לפרויקט להתקדם מהר יותר, וכדי להצליח במשימה כדאי להכיר את הסיבות בגינן אנשים בדרך כלל מסרבים לחתום על הסכמה לפרויקט.
הסיבה העיקרית שבגינה אנשים מסרבים לחתום הוא חשש מפני מצב בו הקבלן לא מסיים את הפרויקט ומשאיר אותם תלויים באוויר. החשש אינו מופרך, היו מקרים בהם קבלנים פשטו רגל או לא הצליחו לסיים פרויקט מסיבות רבות, אך מדובר על מעטים לעומת כמויות הפרויקטים שמסתיימים בהצלחה ובמועד. במקרים כאלה, מה שיכול להרגיע את אותם הדיירים היא עבודה עם קבלן מנוסה, בעל ותק, ניסיון וכמובן קבלות על פרויקטים אחרים שביצע ללא איחורים וללא תקלות.
הסיבה השנייה והמורכבת יותר היא סירוב על רקע חריגות בניה. ישנם מקרים בהם דיירים מסרבים לחתום על פרויקט התחדשות עירונית כי בוצע בביתם בעבר שינוי ללא היתר, כתוצאה מכך הם יקבלו דירה קטנה יותר בפרויקט שכן קבלן לא יכול להחשיב את החלק שאינו חוקי במסגרת התוכנית ולעיתים קרובות הפרויקט אינו משתלם לאותם דיירים והם בוחרים לסרב לו.
הסיבה השלישית ואולי המוכרת והנפוצה מכולן היא של דיירים מבוגרים שמעדיפים לא להיכנס להרפתקאות עם הבית שלהם. רבים מדיירים אלה לא מעוניינים בשינויים גדולים, הם לא רוצים לעבור זמנית למקום אחר, הם לא מעוניינים ברעש, בחול ובאבק ולעיתים קרובות על רקע זה הם יביעו התנגדות לפרויקט.
האם הדיירים צריכים לשלם?
ממש כמו בפרויקטים של תמ"א 38, ישנם לא מעט פרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית שאינם כרוכים בתשלום, למשל פינוי בינוי. המדינה, במסגרת חוק חיזוק מבנים ותקנות שונות שהוטמעו עם השנים, מעודדת יזמים, קבלנים ודיירים לבצע את החיזוקים למבנים, כאשר לרוב עידוד הקבלנים והיזמים מוביל לכך שהדיירים לא משלמים מכיסם דבר. עם זאת, יש לומר שבמידה והדיירים מעוניינים בשיפוץ בדירתם במסגרת ההליך, הוא יהיה כרוך בתשלום נפרד, כל אחד על פי הדרישות שלו בשיפוצים בביתו. רבים בוחרים לעשות זאת כי כבר קיים קבלן הממונה על הפרויקט וכי בלאו הכי הבניין נמצא בהליכי חיזוק ובניה.
התוכניות המרכזיות להתחדשות עירונית:
תמ"א 38
התוכנית הראשונה היא תוכנית תמא 38. במסגרת תוכנית זו הקבלן יחזק את המבנה הקיים. חיזוק זה בא לידי ביטוי בחיזוק היסודות ובהתאמת המבנה לתקן 413. חשוב להדגיש כי מטרת העל של התוכנית היא להתמודד בצורה מיטבית עם רעידות אדמה. כמו כן במסגרת התוכנית דיירי הבניין יהנו מחדרי ממד חדשים וממרפסות שמש.
תמ"א 38/2
תוכנית תמא 38/2 היא תוכנית שונה בתכלית מהתוכנית המקורית שצויינה מעלה. במסגרת תוכנית זו, הורסים את הבניין הישן לטובת בניית בניין חדש לגמרי. בניית הבניין החדש תיעשה תוך הקפדה על כל התקנים המחמירים ביותר מבחינה בטיחותית, תבטיח לבעלי הדירות דירות גדולות הכוללות חדר ממ"ד ומרפסת שמש.
פינוי בינוי
התוכנית השלישית היא תוכנית פינוי בינוי הכוללת הריסה של מתחם מבנים לטובת בניית מגדלי מגורים רבי קומות. חשוב להדגיש כי תוכנית זו נחשבת לתוכנית המתגמלת ביותר. במסגרתה, הורסים כמה בניינים ישנים ובונים מגדלי מגורים בסטנדרט גבוה ותוך הקפדה על כל תקני הבטיחות הקיימים כיום. חשוב להבהיר כי גם בתוכנית זו דיירי הבניין יקבלו דירות חדשות הכוללות חדר ממ"ד חדש, מרפסת שמש וחניה צמודה.
התמודדות עם רעידות אדמה – מטרת העל של החוק ושל הפרויקטים השונים
תחילה חשוב לדעת כי אנשי מקצוע רבים העוסקים בחקר רעשי האדמה חוששים כי מדינת ישראל צפויה לספוג רעידת אדמה משמעותית בשנים הקרובות. חששות אלה הביאו את המדינה להתחיל בתוכנית מדינית להתחדשות עירונית. התוכנית להתחדשות עירונית כוללת מספר פרויקטים שונים הניתנים לביצוע. בשורות הבאות נכיר את הפרויקטים השונים השכיחים ביותר כיום. אך כעת, חשוב שתכירו את הסיבה המרכזית בגינה חוק חיזוק מבנים ותוכניות שונות להתחדשות עירונית הפכו מבוקשות כל כך. הסיבה המרכזית היא תקן 413. תקן זה הוא תקן המיועד לשמירה מיטבית מפני רעידות אדמה. רוצים לדעת אם הבניין שלכם כולל את תקן 413? השיכו לפסקה הבאה.
הכירו את התקן שיבטיח לכם בניין יציב ומוכן לרעידות אדמה
תקן 413 הוא תקן בנייה הכולל התאמות בנייה להתמודדות מיטבית עם רעידות אדמה. חשוב לדעת כי התקן החל את דרכו בשנת 1975 אך הפך מחייב רק בשנת 1980. במידה והבניין שלכם קיבל היתרי בנייה לפני שנת 1980, קיים סיכוי גבוה שהוא אינו כולל את תקן 413 הנועד להתמודדות מיטבית עם רעידות אדמה. בשנים האחרונות כלל הבניינים החדשים שנבנים כוללים את התקן ומאפשרים לדיירים בהם ליהנות מסביבה בטוחה. חשוב להדגיש ולומר כי בעזרת שינויים מהותיים וחיזוק יסודי, ניתן להכשיר מבנים ישנים לעמידות בתקן 413 לרעידות אדמה. במסגרת התוכניות השונות להתחדשות עירונית הקבלנים מחוייבים לחזק את המבנים ולאפשר להם בטיחות מיטבית בפני רעידות אדמה. רוצים לקדם חוק חיזוק מבנים במסגרת תוכנית התחדשות עירונית בבניין שלכם? חשוב לדעת כי יש לא מעט תנאים שחייבים להתקיים על מנת שיהיה ניתן להתחיל בפרויקטים הללו.
קידום מגוון פרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ישנים
המדינה מנסה להגיע לכל המבנים הישנים ביותר ברמות הסיכון הגבוהות ביותר. במטרה לעשות זאת בצורה יעילה, היא החליטה על לא מעט תנאי סף שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לקדם פרויקטים במהירות מירבית. כמו כן חשוב לדעת כי יש מגוון פרויקטים שונים בתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. לא כל תוכנית ניתנת ליישום בכל אזור. מהן התוכניות השכיחות ביותר? ריכזנו עבורכם את כל המידע החיוני ביותר אודות פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת חוק חיזוק מבנים.
