החוק במדינת ישראל שנחקק בראשית שנות ה-90 קובע כי כל בניין או בית פרטי חדש הנבנים בישראל חייבם להבנות מראש עם ממ"ד. החוק נולד בעקבות הלקחים שלמלחמת המפרץ הראשונה שעה שהעורף הישראלי הייה נתון למטחי טילים כבדים מעירק. הוכח אז שאזרחים שיצליחו להסתתר בממ"ד יעלו את סיכויי ההישרדות שלהם באופן גבוה מאוד. מאז עברו שנים והרבה סבבי לחימה והממ"ד שב ומוכיח את עצמו בהקשרים של הגנה מפני טילים, רסיסים והדף.
עוד התברר עם הזמן, כי הממ"ד מסייע גם מפני קריסת מבנים בעת רעידת אדמה, בהיותו עוגן חזק ויציב (מלבד הגנה ההיקפית שהוא מקנה לשוהים בו). אז החוק אכן קיים וכל בית חדש שנבנה כעת, מחויב להגיע עם ממ"ד ותהיה עלות ממד חיצוני אשר תהיה. אבל לצד הבתים והמבנים החדשים יש עוד מאות אלפי בתים בישראל בהם מתגוררים ושוהים מיליוני בני אדם שאין בהם שום הגנה, משום שאין בהם ממ"ד.
יש חשיבות להוסיף למבנים אלו ממ"ד בהקדם. גם כאן תהיה עלות ממד חיצוני אשר תהיה. העניין הוא טיפה יותר מורכב – כיצד נעשה זאת? כיצד נוכל לבנות כל כך הרבה ממ"דים בפרק זמן קצר? וכיצד נוכל לעשות זאת בבניינים ישנים, מבחינה הנדסית?
התשובות
ראשית נרגיע שהדבר אפשרי אבל חשוב לעשות זאת בחכמה. נתחיל בנושא הבניה והחלק ההנדסי. הדרך הטובה ביותר והמשתלמת ביותר היא הוספת ממ"ד חיצוני. ממד חיצוני נבנה כתוספת לבניין ולא על חשבון אחד החדרים שלו. יש בכך יתרון מבחינת פשטות הבניה ויש פה יתרון עצום גם לדיירים. לדירה שלהם מתווסף שטח נוסף גדול (כ-12 מ"ר ומעלה), שניתן לעשות בו שימושים רבים, ככל חדר. ההוספה של חדר כזה פירושה הרבה כסף, שכן ערך הדירה צפוי לקפוץ בצורה משמעותי כך שאפילו עלות ממד חיצוני מתגמדת לידו.
הוספת ממ"ד חיצוני פירושו גם אתגר הנדסי לא פשוט, שכן יש צורך לשלב בין הבניה הישנה לממ"ד החדש. לא בטוח שהחיבורים אפשריים ועוד פחות בטוח הוא ששלד הבניין הישן מסוגל להחזיק את משקלו של הממ"ד. לצורך כך ישנה חובה לביצוע של בדיקה הנדסית מקיפה ומדוקדקת על ידי קונסטרוקטור המתמחה בכך. הקונסטרוקטור יקבע את מידת ההיתכנות, את המיקום האידיאלי להוספת הממ"ד ואת החיזוקים הנדרשים לבצע בשלד הבניין לפני.
וכעת לשאלת בניית ההמ"דים וכן לעניין התקציבי, שכן עלות ממד חיצוני יכולה להיות גבוהה ולמדינה אין די תקציב או יכולת לבנות כאמור מאות אלפי יחידות כאלו. האחריות עוברת לפי כך לאזרח עצמו, מתוך מחשבה כי הוא ירצה מאוד להגן על משפחתו ויסכים לשלם כל עלות ממד חיצוני. המדינה כן עוזרת, באמצעות חוק הממ"דים בכמה נושאים
ההטבות של חוק הממ"דים
המדינה כאמור, רוצה מאוד לעודד בניית ממדים בבתים ובבניינים המשותפים הישנים ולחכן בחוק הממ"דים היא קבעה שורה של הטבות, תמריצים והקלות, שיש בהם גם להשפיע על יעילות התהליך וגם על עלות ממד חיצוני ושווי הדירה לאחר בנייתו. ההטבות קשורות החל בכל הנוגע לתהליך התכנוני וקבלת האישורים , הסרת חסמים בירוקרטיים (ועדיין נדרש להשיג היתר בניה כדי לבנות ממ"ד) ועוד וכלה בעובדה כי יש שורת הטבות מס והקלות אחרות (בניה מעבר לניצול כל זכויות הבניה).
יתרה מכך, לרוב, הרשות המקומית לא תוכל למנוע את בקשת התוספת של הממ"ד ואפילו במקרים רבים יהיה ניתן לבנות את הממ"ד מעבר לקווי הבניין המקוריים. הרשות גם לרוב לא תחייב היטל השבחה (למרות שבפועל מתווסף שטח לדירה) וגם זוהי הטבה כספית גבוהה שמשפיעה בסופו של דבר על עלות ממד חיצוני הכוללת.
עלות ממד חיצוני בלי להתפשר על איכות
יש דרך נכונה לבנות ממ"ד והיא בניה בסטנדרט הגבוה ביותר. עלות ממד חיצוני היא חשובה ואף אחד מאתנו לא רוצה להוציא את כספו לחינם. אבל לא זה המקום להסתכל רק על נושא העלות. בסופו של דבר נרצה מרחב מוגן שבאמת יקנה לנו תחושה בטוחה והגנה מלאה ולכן הוא חייב להיות בנוי בצורה האיכותית ביותר.
ככלל, חלק מהיתרי הבניה של הממ"דים מחייבים את אישור פיקוד העורף לתוכניות. פקע"ר קבע סדר תקנים שעל פיהם יש לבנות את הממ"ד ואין לחרוג מהם. התקנים מתייחסים לגודל הממ"ד, לגובהו, למיקומו החיצוני אל מול הדירה, לאוורור שלו, לאטימותו, לסוג החלונות והדלתות המאוד ספציפי שנועד להגן מפני הדף, למפרט של שקעי החשמל והתקשורת ועוד.
עלות ממד חיצוני והשכנים
החוק מאפשר לנו לבנות ממ"ד כמעט בלי התנגדות הרשויות (אם כי לאחר תהליך מסודר מולם). היחידים שיכולים להיות לנו למכשול הם דווקא הקרובים לנו – השכנים. כדי להתחיל את בניית הממ"ד, נדרש לקבלת הסכמה מצד לפחות 60% מן השכנים. זהו אינו דבר פשוט שכן יש אינטרסים שונים, הממ"ד והעמודים שלו היורדים לקרקע הציבורית יכולים להפריע לכמה שכנים וכן לא לכולם יש כסף כדי להשתתף בפרויקט נוכח עלות ממד חיצוני. גם צריך לזכור כי בניית ממ"ד בבית משותף היא דבר מורכב וארוך ואזור הבית שלנו ייהפך מהר מאוד לאתר בניה רוחש, פעיל ומעלה אבק.
המטרה היא לנסות להגיע להסכמה עם השכנים וטוב מכך – לצרף גם אותם לבניה. יש לכך משמעות על עלות ממד חיצוני שכן המחיר לפרויקטים גדולים יותר מאפשר לקבלן להגמיש את עצמו לגבי מחיר לכל ממ"ד וממ"ד וכן יותר דיירם ייקחו חלק בהוצאות המשותפות. הסכמת הדיירים היא חשובה. נסו גם להסביר להם את הרווח הצפוי להם גם אל מול עלות ממ"ד חיצוני. בסופו של תהליך, ערך הדירה שלהם יגדל בכ-20 אחוז ולצד זאת הם יקבלו מקום הרבה יותר בטוח ומוגן.
